Por el aumento de las expensas y el costo de mantenimiento, tener hoy un departamento desocupado acarrea un alto gasto para el propietario que excede los $60.000 anuales.

Así lo indica el último informe elaborado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario, que calcula que para una unidad de 85 metros cuadrados de Barrio Norte (en la Ciudad de Buenos Aires), el gasto por tenerla vacante supera los $67.000. Es decir, alrededor de $ 5600 mensuales, apenas por debajo del valor de un alquiler de esa misma propiedad.

Los analistas que elaboraron el informe de Reporte Inmobiliario asumen que por este costo es aconsejable mantenerlo ocupado, aun cuando la rentabilidad por alquilar departamentos se encuentre en la mitad del promedio histórico.

El sitio especializado en el mercado inmobiliario indica que actualmente la renta bruta que se percibe por poner en alquiler un departamento subió por segundo año consecutivo y se ubica en 4,40%. La media histórica es de 7,54%.

La recuperación de ese retorno se debe principalmente al incremento del alquiler, que fue más fuerte que la revalorización de la propiedad. También impactaron en el cálculo de los costos la cotización del dólar y las alzas en los costos de mantenimiento e impuestos, por lo que no se logró impulsar todavía más la renta.

El análisis realizado por Reporte Inmobiliario -sobre el caso del mismo inmueble que viene estudiando desde 2001- sirve como muestra del mercado en general. Toma en cuenta la evolución del precio de los alquileres, el valor de los inmuebles y el mantenimiento de la unidad.

Se trata de un departamento de la Ciudad de Buenos Aires (en Barrio Norte) de 85 metros cuadrados, de dos dormitorios de calidad estándar en el 9º piso al contrafrente sobre la calle Agüero a metros de la Avenida Las Heras.

Se toma como base un periodo de cuatro contratos de alquiler y se tiene en cuenta que se debe esperar un mes y medio en cada periodo para poder rentar nuevamente la unidad, por lo que el negocio total llega a los 120 meses (10 años).

Se calcula un contrato de locación de $14.350 mensuales bajo la metodología "paquete": $11.000 de alquiler + $3.350 de expensas (con lo que el propietario asume el riesgo de aumento de expensas). El valor de mercado de la unidad se estima en $3.059.000 (alrededor de u$s190.000). En este análisis, se asume que los impuestos (ABL o Aguas) los afronta el inquilino, como se acostumbra.

La rentabilidad neta (Tasa Interna de Retorno Anual, TIR), según Reporte Inmobiliario, es actualmente del 2,50%. Resulta 0,48 puntos por encima de la informada hace 12 meses, cuando fue de 2,02%.

La rentabilidad bruta (que suele tomarse en cuenta y surge de la ecuación directa del valor de alquiler contra el valor de mercado), muestra una recuperación el último año de 40 puntos porcentuales, al pasar de 3,90% a 4,30%. Si bien se trata del segundo año de recuperación, todavía la rentabilidad se mantiene muy por debajo de los promedios históricos de 7,54% en la serie que tiene Reporte Inmobiliario de 1980 a 2015.

El informe resalta además que si el departamento que se toma de ejemplo se mantuviese "sin inquilino por un tiempo prolongado", el propietario necesitaría gastar en mantenimiento de la unidad $67.000 al año entre expensas, ABL , Aguas y mantenimiento general. Esto sin contar los abonos por servicios de gas, luz, teléfono, cable, internet, ni tampoco los impuestos correspondientes por bienes personales en el caso de corresponder.