La buena noticia es que el mercado de los créditos hipotecarios está creciendo a muy buen ritmo, y sin pausa, tras el impulso del Gobierno al sistema de Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que permite que un asalariado medio pueda acceder a su propia vivienda, al abonar una cuota mensual similar al de un alquiler durante un lapso de hasta 30 años.

Pero este instrumento, que resulta positivo para muchas familias, también trae aparejado un "efecto secundario" en el sector inmobiliario, ya que la renovada demanda de departamentos que se observa en los últimos meses genera que los precios de los bienes comiencen a escalar.

Para los expertos del mercado, hay una relación directa entre ambos fenómenos. Es decir, la mayor solicitud para comprar propiedades apalancadas por los créditos hipotecarios ajustados por inflación, creados a inicios del 2016 por el Banco Central, es la principal causa de la suba más notoria en el valor del metro cuadrado.

De hecho, desde junio del año pasado hasta ahora, el precio en dólares de las viviendas usadas subió 7% y en las nuevas encumbró 12%, según datos de Reporte Inmobiliario.

Y el crecimiento cada vez más claro de las nuevas líneas de préstamos hipotecarios ya está poniendo una luz de alerta en algunas inmobiliarias, que advirtieron a iProfesional que en los próximos 12 meses los valores pueden trepar con mayor virulencia, en especial los usados.

El consenso es que podrían avanzar hasta 16% en dólares en determinados segmentos y barrios.

Es que a las mayores facilidades para el acceso financiero, se le agrega un movimiento de "puesta al día" de los precios, dado que entre 2011 y 2015 el mercado de las propiedades estuvo prácticamente frenado por el "cepo" cambiario.

En resumen, había una demanda contenida o "prohibida" para la adquisición de viviendas. A ello se le agrega que un grupo muy grande de la sociedad no calificaba a los innumerables requisitos de las anteriores líneas crediticias y, a partir de la implementación de las UVA, ve que su sueño de ser dueño puede plasmarse.

"El crédito hipotecario en estas últimas dos décadas sólo figuraba en los diarios de papel, porque ibas a los bancos y no los encontrabas", resume Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Y agrega: "El mercado del usuario final estuvo paralizado durante dos décadas, no hubo crédito hipotecario prácticamente desde 2002 hasta el 2016, éramos el país con menos cantidad de estas herramientas en el mundo".

Por su parte, el docente y consultor inmobiliario Marcelo Satulovsky completa: "Era previsible esta mayor demanda, porque tuvimos un mercado chico que se había concentrado en un segmento determinado, que es en aquel inversor que tenía un excedente de dinero y compraba unidades chicas para alquilar. El usuario final estaba ausente porque no había crédito".

Las cifras hablan por sí mismas: en Argentina el déficit habitacional es de 12,2 millones de hogares, donde 3,5 millones son viviendas deficitarias y 8,7 millones son hogares a construir, según afirmaron en la Segunda Jornada sobre Urbanismo Sustentable, realizada semanas atrás.

Números que respaldan

Los números oficiales respaldan esta tendencia creciente de mayor cantidad de operaciones y más disponibilidad de dinero mediante préstamos para adquirir viviendas.

De acuerdo a la evolución de las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, elaborado por el Colegio de Escribanos porteño, la cantidad de actos en abril pasado (últimos datos relevados) subió 20,5% respecto al mismo mes del 2016.

Pero lo más destacado es que las escrituras con crédito hipotecario ya representan 804 de 4.032, es decir, casi 20% del total. Por lo tanto, la cifra creció un 120% respecto a un año atrás.

En cuanto al dinero otorgado, desde el Banco Central se afirma que "los préstamos hipotecarios y prendarios fueron las líneas que más crecieron en términos absolutos y las que presentan un cambio más abrupto en su trayectoria, habiendo revertido varios años de caídas consecutivas".

Según el organismo monetario, en el caso de los hipotecarios, su mayor dinamismo fue favorecido por las líneas denominadas en UVA. 

En términos nominales, crecieron 4,2% ($2.800 millones) en mayo y 28,3% en los últimos 12 meses. Así, en la actualidad este instrumento ya representa el 60% de todos los créditos hipotecarios que se otorgan.

Desde que en abril del 2016 se lanzó este instrumento de Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), hasta fines de mayo del 2017, se han otorgado unos $11.150 millones en este sistema de préstamos a la vivienda, indican desde el Banco Central.

De acuerdo a últimas informaciones mencionadas por Horacio Liendo, director del Banco Central, se están entregando 2.000 créditos hipotecarios por mes, y mientras en enero último se concedían 25 créditos por día, ese número se elevó en la actualidad a 100 créditos diarios.

Para el mediano plazo, según anuncios de bancos oficiales, el capital destinado a estos instrumentos puede crecer de forma notoria. Por ejemplo, hace pocas semanas desde el Nación prometieron que destinarán unos $100.000 millones a lo largo de tres años en créditos hipotecarios.

Esto equivaldría a unas 100.000 operaciones (viviendas) en dicho lapso.

"En un año bueno, en toda la Ciudad de Buenos Aires se hacen 70.000 operaciones anuales. Por lo que si se cumplen estas cifras, el mercado crecería 50% más en transacciones respecto al promedio", señala Gómez Picasso.

Problemas en el "stock" de viviendas

Lo que la renovada demanda dejó en evidencia, según el análisis de los expertos, es que el stock de viviendas no es el adecuado para las necesidades de los nuevos compradores.

La consecuencia inmediata de esto es que, en el mercado de los departamentos usados, se podrán llegar a ver subas de hasta 16% en las unidades más amplias.

Esta afirmación está sustentada en la poca cantidad de viviendas nuevas de tres y cuatro ambientes que se desarrollaron en el mercado en los últimos años.

"No se pensó en las familias, sino en los inversores, que eran los únicos que podían comprar años atrás", afirma un referente del mercado inmobiliario que pidió no ser identificado.

Por su parte, Gómez Picasso, indica que en Argentina "hace casi dos décadas no se desarrollan viviendas para el usuario final, de dos y tres dormitorios".

En tanto, Satulovsky afirma: "Hay un descalce fuerte en el mercado, porque los pedidos son de familias que buscan viviendas grandes, mientras que la oferta que se creó en los últimos años fue en dirección contraria".

Lo cierto es que, en el corto plazo, ante la ausencia de unidades nuevas de tres o cuatro ambientes, hay una expectativa de que este tipo de inmuebles usados acapararán este lugar en la demanda de los tomadores de hipotecarios. Y serán los que tendrán más margen de recorrer un camino alcista en su precio.

Margen para hacerlo tienen. Según datos de mercado, hoy el valor promedio del metro cuadrado de un departamento usado en Capital Federal es u$s2.100 promedio, mientras que el de uno nuevo vale 30% mas: u$s2.700 a u$s3.000 promedio.

Búsqueda de otras zonas

Los empresarios inmobiliarios suelen afirmar como un mantra que la ubicación es el factor primordial a la hora de determinar las preferencias por los inmuebles. Sin embargo, la nueva realidad del mercado también está alterando esa máxima.

La previsión de los agentes es que habrá un mayor incremento de precios en los lugares "no premium", es decir, los más alejados de las principales calles o aquellos ubicados en barrios que no están "a la moda". La razón es simple: cuentan con costos más accesibles, ante la saturación de departamentos pequeños en los barrios de primer nivel.

En otras palabras, el usuario priorizará la mejor relación precio/superficie, y no tanto la zona. Sólo importará tener un buen acceso a los medios de transporte y la infraestructura que ofrezca el barrio.

"Se prioriza más comprar un mayor espacio, más superficie y ambientes, que pagar por la ubicación. El cliente ahora es la clase media y tiene un presupuesto muy ajustado, en base al préstamo hipotecario obtenido y los ahorros propios que tiene que aportar para ingresar a comprar el bien", resume Gómez Picasso.

"Se avanza ahora a un mercado más sano, en espacios donde el inversor puro antes consideraba, pero que igual son buenos barrios para vivir para una familia", acota Satulovsky.

Antes, el centro de los desarrolladores estaba puesto en construir departamentos pequeños, de uno o dos ambientes, cercanos a las principales arterias y en zonas como Palermo, Belgrano, Caballito o Vicente López.

El destinatario fundamental era el inversor con alto poder adquisitivo, que adquiría estas propiedades con el fin de alquilarlas luego.

Ahora el concepto está cambiando, en sintonía con la escasez de terrenos baratos y amplios en esas zonas selectas. Y para muchos, es un cambio bienvenido.

"Lo bueno del crédito hipotecario es que mueve el mercado en todo el país y no solamente en algunas zonas puntuales. Así que cuanto menor valor inmobiliario tenga la zona es más probable que esté dinamizado ese lugar", explica Gómez Picasso.

En consecuencia, se estima que el crédito hipotecario achicará la brecha entre barrios con menor valorización inmobiliaria y acoten la diferencia con los valores de las áreas consideradas de mucha categoría.

Esto se debe a que en áreas que no eran consideradas muy centrales hasta hace no mucho tiempo atrás, se encuentran más viviendas acordes al precio que busca una familia de clase media.

Al respecto, en el mercado se recuerda que en los años '90 todas las zonas, salvo excepciones, se ubicaban en torno de los u$s1.000 el metro cuadrado, en un contexto en el que existía mucho crédito hipotecario. Es decir, no había tanta brecha de precios.

Hoy no sucede eso, y hay variaciones de entre u$s2.000 a u$s4.500 (Puerto Madero), porque se dispararon mucho los precios donde se construyó con una lógica de inversión financiera.

Los expertos creen que, ante la nueva realidad, comenzará un proceso de construcción orientado a satisfacer las necesidades del nuevo público.

¿Y qué pasará con las viviendas más chicas? Según los analistas, los de uno o dos ambientes usados en ubicaciones premium no afrontarán un alza marcada en los precios porque existe mucho stock. En tanto, los valores de los emprendimientos nuevos acompañarán a la suba de los costos de la construcción.