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A punto de aprobarse en la Ciudad nuevo régimen de comisiones de alquileres, se intensifica la presión por ley nacional en el Congreso

23-08-2017 El proyecto en el Congreso tiene media sanción del Senado, pero está “freezado” en la cámara baja. La legislatura porteña tratará una iniciativa el viernes que indica que los propietarios deberán hacerse cargo de la comisión inmobiliaria y reducción de otros gastos para los inquilinos
Por Sebastián Albornos
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El debate por una nueva ley de alquileres volvió a ponerse en el tapete luego de que la comisión de Legislación General de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires emitiera un dictamen favorable al proyecto que dispone que los inquilinos no paguen la retribución correspondientes a las inmobiliarias en los contratos de locación de vivienda.

Los legisladores porteños debatirán el jueves próximo en el recinto un texto que establece que la comisión a cobrar no puede superar el 4,15% del valor del contrato firmado entre las partes que debe ser abonada por los propietarios. También impide que las inmobiliarias trasladen a inquilinos gastos adicionales por la gestoría de informes.

Por este motivo, en una solicitada publicada en los diarios Clarín y La Nación, el colegio de corredores inmobiliarios de la Ciudad acusó a la Legislatura de "pretender aprobar" el proyecto "entre gallos y medianoche" y advirtió que la iniciativa "violaría le ley y la Constitución" porque el "nuevo Código Civil y Comercial dispone expresamente en el artículo 1351 respecto de las operaciones inmobiliarias que "si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión..." y presume que los servicios no son gratuitos".

"Cada vez que el Estado intervino el mercado las consecuencias fueron nefastas. Todavía estamos a tiempo de frenar este error", enfatizó el Colegio Profesional Inmobiliaria en la solicitada.

En ese sentido, la senadora nacional Silvina García Larraburu envió una nota al presidente de la Comisión de Legislación General de la Cámara baja, diputado Daniel Lipovetzky, solicitando el tratamiento de la ley que trata sobre este tema y que cuenta con media sanción del Senado y fue aprobada por unanimidad a fines del año pasado.

La iniciativa modifica el Código Civil y Comercial de la Nación en materia de locaciones urbanas y propone mejorar las condiciones de los contratos de alquiler con destino habitacional a fin de evitar abusos.

Al respecto, la senadora advirtió que hoy en día los precios de las locaciones “están afectados por actualizaciones escalonadas que, además de ilegales, se traducen en un excesivo incremento de los alquileres a valores que superan cualquier índice de referencia”.

Además, consideró que “los 6.5 millones de inquilinos necesitan de una norma que permita transparentar al mercado y evitar que propietarios e inquilinos tengan que regirse por una situación jurídicamente ambigua”.

En el Congreso, fuentes del oficialismo le explicaron a iProfesional que pretenden que la iniciativa se apruebe durante este año y negaron que intenten frenar el debate, tal como sostienen las agrupaciones de inquilinos.

En caso de introducirse modificaciones, la propuesta deberá volver al Senado para que las avale o ratifique el proyecto original. En caso de ocurrir esto último, desde Cambiemos no descartaron el veto presidencial. De todas maneras, si la integración del Congreso cambia con los números obtenidos en las PASO, el Gobierno se encontraría en mejores condiciones de poder impulsar su iniciativa.

En junio, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados, que preside el oficialista Daniel Lipovetzky reanudó el debate en una reunión informativa donde organizaciones de inquilinos y especialistas reclamaron la sanción de la ley para este año.

Allí, propusieron modificaciones en base a proyectos de Lipovetzky y Brenda Austin (UCR), entre más de una veintena de propuestas de distintos bloques.

En este marco, la asociación civil Inquilinos Agrupados denunció que "la ausencia de reuniones de comisión y la presentación de un proyecto de Ley de Alquileres del diputado Lipovetzky no son más que mecanismos que buscan dilatar y tergiversar la discusión en Diputados, con el objetivo de no tratar ningún proyecto de ley".

Esta situación no fue casual, sino que "todo estuvo orquestado por el mercado inmobiliario, que a través de su poder de lobby, hizo prevalecer sus intereses económicos a los derechos de millones de inquilinos". De esta manera, temen que la discusión en el Congreso nacional quede relegada.

Disputa en el Congreso
Entre las reformas que introduce el proyecto con media sanción, se extiende de dos a tres años el plazo de los contratos de alquiler, y se contempla un mecanismo de actualización anual basado en un índice que promedia los niveles inflacionarios con las variaciones salariales.

La diputada Austin planteó que una ley de estas características debe hacerse contemplando todos los aspectos, logrando los mayores consensos.

“Tenemos que lograr una norma que sea aplicable, que no favorezca la aparición de cláusulas abusivas por fuera del contrato de alquiler. El proyecto que viene del Senado tiene muchas cosas con las que acordamos, pero consideramos que es necesario hacerle algunos cambios”, señaló la legisladora cordobesa.

El macrismo sostiene que  “en una Argentina de 13 millones de pobres, no podemos omitir el tema del alquiler social”, una propuesta propia por la que la Secretaría de Vivienda y Hábitat debería disponer un subsidio a fin de aportar la garantía del contrato de locación para el caso de las viviendas sociales”.

La Asociación Civil Inquilinos Agrupados, principal impulsora de la reforma, manifestó que el Colegio Profesional Inmobiliario también reconoció que "hicieron lobby para que no salga la ley de alquileres" a nivel nacional al admitir que lograron “frenar la ley de alquileres en Diputados, a través del diputado Lipovetzky, con media sanción unánime del Senado”. 

A pesar de esta situación, manifestaron que no cesarán en el impulso del proyecto de ley que busca beneficiar a los inquilinos en todo el país.

Si bien hay acuerdo en ambas propuestas en, por ejemplo, fijar un límite a las comisiones inmobiliarias o a que se obligue a los propietarios a devolver el depósito una vez finalizado el contrato actualizado al último mes pagado, hay puntos que generan cortocircuitos entre las partes involucradas.

La discusión principal se dará por la forma de actualización de los aumentos del canon locativo en este contexto inflacionario. En la actualidad, los incrementos se fijan cada seis meses y se estipulan en un monto o porcentaje fijo. El último año, se estima que hubo una suba promedio del 40%.

La propuesta con media sanción estipula un aumento anual teniendo como referencia un promedio entre la inflación y el salario cuando aquella supere el 10%. Cambiemos pretende que se considere solo el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) pero para alquileres que no superen los 15.657 pesos, que equivalen a 840 unidades UVA, las que se utilizan en los créditos hipotecarios.

Para las agrupaciones de inquilinos los locadores subirán los precios para superar el rango, lo que generaría un alza en todo el mercado.

En tanto, las expensas extraordinarias en ninguna situación deberán correr por cuenta del inquilino. Este beneficio alcanza a todos los contratos inclusive a los más caros.

El plazo de los acuerdos será otro de los principales temas a debatir. La propuesta con media sanción prevé que la renovación de los contratos se extienda a tres años. En tanto, el oficialismo plantea que se mantenga como en la actualidad, cada dos años.

Los comercializadores coinciden en que el proyecto del Senado no hace foco en varias cuestiones clave que son las que, en realidad, podrían contribuir a mejorar la situación de los inquilinos.

Además, alertan que verá afectada la construcción y la compra de muchas viviendas que luego son volcadas al mercado locativo.

La propuesta oficial también fomenta la construcción de viviendas destinada a locaciones y que los constructores puedan descontar de Ganancias hasta 60% de la inversión, lo que, aseguran, también dará trabajo.


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