Una de las apuestas más contundentes del Gobierno de la Ciudad en términos inmobiliarios está a un paso de activarse. 

Con los resultados de las PASO en la mano, el oficialismo porteño aceleró la marcha y se prepara para aprobar la venta de parcelas para el desarrollo de proyectos de lujo en el límite entre La Boca y Puerto Madero.

La ambiciosa iniciativa, que entre las filas del larretismo se conoce como “Catalinas Sur 2”, comprende la venta de dos superficies que suman algo más de dos hectáreas enclavadas entre las avenidas Brasil y Pedro de Mendoza y las calles Gualeguay, Arnaldo D’Espósito y Caboto. 

La intención del oficialismo, según confirmaron a iProfesional distintas fuentes de la Legislatura porteña, es recaudar alrededor de u$s20 millones.

El aval final para iniciar la comercialización de dicha superficie tendrá lugar durante los próximos días.

El proyecto que apunta a recategorizar las tierras en cuestión viene de superar las instancias de asesores y diputados de la Comisión de Planeamiento. 

Según indicaron a este medio representantes del Observatorio del Derecho, como el interbloque Vamos Juntos –que reúne a dirigente del PRO, Confianza Pública y Coalición Cívica– cuenta con mayoría absoluta en la Legislatura, la salida a la venta de los predios se aprobará de forma automática.

El proyecto para “liberar” la comercialización tuvo tratamiento en asesores y el martes de la semana pasada pasó por Diputados. El cumplimiento de la pauta legislativa tendrá lugar en pocos días. 

Entre sus aspectos centrales, el texto que en camino a la aprobación expone que “Catalinas Sur 2” comprende:

• Dos parcelas que actualmente tienen Zonificación Urbanización Futura (UF) y serán rezonificadas con una normativa urbanística especial.

• Ambas parcelas pertenecen a la Administración de Bienes del Estado.

• Este negocio inmobiliario nace de un convenio entre la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y el GCBA.

• La AABE se obliga a vender los predios en un plazo máximo de 24 meses. El GCBA se obliga a autorizar la capacidad constructiva para la realización del proyecto.

• El convenio tiene como condición suspensiva la autorización por Decreto Presidencial de la venta de los inmuebles.

El predio rotulado en el proyecto como “Fracción A” hoy funciona mayormente como un depósito de containers. 

Además, alberga galpones, equipamiento de Prefectura e, incluso, diferentes unidades de seguridad vial, aseguraron a iProfesional fuentes tanto de la asociación barrial Catalinas Sur como del Observatorio del Derecho. 

Predio a recuperar

“Se trata de un terreno que alguna vez fue utilizado por YPF, de modo tal que habría que hacer un trabajo de remediación antes de que sea puesto a la venta, ya que puede tener algún grado de contaminación”, destacó a este medio Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho.

“Lo que hará el PRO es asignarle la normativa urbanística requerida. Una vez concretado ese paso, abrirá el juego a interesados en adquirirlo y que siguen de cerca qué es lo que pasa con ese espacio”, completó.

Una vez otorgado el cambio de zonificación, se le añadirá a esta área una parte del club Darling. Esta posibilidad parte del hecho de que dicha institución hoy alquila una parte de su espacio al Puerto de Buenos Aires, propiedad del Estado nacional. 

“El club deberá achicarse y esto es algo que sus directivos no desconocen. Tendrá que redefinir su estructura de canchas de tenis”, anticipó a iProfesional un especialista del sector del ladrillo. 

Por su parte, Baldiviezo descartó que la postura oficial pueda derivar en un conflicto legal entre la Ciudad y el Darling. 

“Una parte del directorio del club mantiene una buena relación con varios funcionarios del PRO. De seguro ya se están discutiendo los términos del acuerdo mediante el cual ese terreno será entregado a la Ciudad para la construcción de las torres”, aseguró.

Según el texto que aprobará la Legislatura, se podrá construir sólo sobre el 35% de la superficie de los predios mientras que la porción restante deberá destinarse a espacio público parquizado.

Al mismo tiempo, se autoriza la construcción de edificios con una altura de hasta 90 metros sobre la avenida Brasil –esto es, unos 30 pisos–, mientras que sobre las calles Gualeguay y Caboto se permitirán torres de, máximo, 60 metros –20 pisos–. En total, se podrán desarrollar unos 150.000 metros cuadrados.

“Con un promedio de 80 metros cuadrados por vivienda se estaría autorizando la construcción de 1.875 viviendas. Aproximadamente para una población de 5.000 personas”, indicaron desde el Observatorio del Derecho. 

“Este proyecto forma parte de la intención del Gobierno de la Ciudad de extender Puerto Madero hacia la ribera del Riachuelo. Conjuntamente, se debe analizar con la determinación del nuevo Polo de Desarrollo Urbano en la Isla Demarchi, el nuevo Código Urbanístico, el Distrito de las Artes, el Paseo del Bajo”, añade.

Según pudo saber iProfesional, la intención del Gobierno porteño es destinar lo recaudado al desarrollo de nuevas obras. Entre ellas se destaca el Paseo del Bajo, entramado vial diseñado para conectar a las autopistas Buenos Aires-La Plata y Arturo Illia. Una vez concluido, sumará una extensión superior a los 7 kilómetros.

Uno de los objetivos que los funcionarios persiguen es mantener a los vehículos en tránsito alejados de la Ciudad. Tal meta se logrará a través de la ultra promocionada Autopista Ribereña.

Este último desarrollo se discute desde hace más de una década, pero distintas trabas administrativas y una férrea oposición ambientalista fueron congelando su puesta en marcha hasta hace menos de dos años.

Para esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de u$s500 millones. Para alcanzar esa cifra, el Gobierno porteño viene de poner en venta casi 92.000 metros cuadrados en la codiciada zona de Catalinas Norte.

En la actualidad, dicha área se conoce como Empalme Norte. Por ahora, es una superficie que está destinada a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles Mitre, Roca y Sarmiento. Y de esas líneas con el puerto de Buenos Aires. 

Catalinas Norte se encuentra emplazada entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Gierson y San Martín.

Cotización a futuro

El área al que los funcionarios pretenden sumarle valor hoy en día se caracteriza por la proliferación de torres tipo monoblocks. Esto, que a simple vista podría representar precios bajos de comercialización, lejos está de suponer un abaratamiento de la tierra.

En diálogo con este medio, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló ante iProfesional que la cotización de la tierra en ese punto límite de La Boca merodea los u$s400.

“Si uno analiza los departamentos en esa zona, sobre todo los más nuevos, observa que el valor del metro cuadrado construido está fácilmente en el orden de los u$s2.500”, remarcó. 

La cotización de cualquier unidad de dos ambientes ronda los u$s135.000, cifra que deja de manifiesto que no se trata de un área en la que los emprendimientos están desvalorizados.

Esta referencia en los valores invita a pensar que, una vez gestado, el complejo de torres que impulsará la Ciudad podría partir de números cercanos a los u$s3.000 el metro cuadrado construido. 

“Todo dependerá de la infraestructura adicional que le agregue la Ciudad. En los alrededores, hay muchos aspectos por mejorar. Queda por ver algunos criterios, como la seguridad y la situación del resto de los complejos de viviendas”, señaló la fuente. 

“Por más que exista voluntad política, estas apuestas en áreas complejas siempre demoran unos años en consolidarse”, aclaró.

Por lo pronto, en el mundo del ladrillo no faltan las voces que ya se animan a mencionar a potenciales candidatos a participar en este nuevo emprendimiento. "Consultatio, de Eduardo Costantini, o IRSA, son algunas de las compañías con espaldas como para lanzarse a un plan de esas características", dijo a este medio un experto del sector. 

Por fuera de esta especulaciones, lo cierto es que “Catalinas Sur 2” está a un paso de transformarse en la principal alternativa del Gobierno de la Ciudad para hacer de la zona de La Boca otro punto de desarrollo habitacional premium. 

En cuestión de días, el destino de uno de los puntos con menor apuesta inmobiliaria privada tomará un destino más cercano a su vecino Puerto Madero.