La expansión del crédito hipotecario superó todas las expectativas durante el año 2017, habida cuenta de la implementación de las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), lo que permitió el acceso al mercado inmobiliario a tasas más bajas no sin las advertencias de quienes vaticinan una burbuja en el sector a causa de la inflación.

La creciente demanda por la vivienda propia no escapó al análisis de la calificadora de riesgo Standard & Poor`s, que confeccionó un informe en el que señaló que, de continuar lo que ellos consideran un escenario de "estabilidad económica" en el país, podrían sentarse las bases para el desarrollo de un mercado de fideicomisos respaldados por hipotecas residenciales.

Si bien la emisión de este tipo de instrumento no es algo nuevo, no es muy común en Argentina, donde según los analistas podría darse un crecimiento en el mercado de RMBS (por sus siglas en inglés Residential Mortgageb Backed Security). Se trata de valores respaldados por hipotecas cuyo flujo de efectivo proviene de deudas residenciales que se titularizan para poder ser negociables en el mercado financiero.

"Las instituciones financieras podrían considerar otorgar préstamos donde la vivienda funcione como garantía para financiar la adquisición de otros activos", argumentó la calificadora.

Según Facundo Chiarello, Daniela Fernández Gil y Leandro Alburqueque (director, directora asociada y senior director de S&P Global Ratings) hoy el volumen de las hipotecas representa el 3% a 3.5 % de los créditos de los bancos, pero en el futuro va a haber "una necesidad de buscar otras formas de financiamiento y ahí es donde entra el fideicomiso".

"En el último año y medio vimos que los bancos se han financiado con fondos propios y algunos han tomado deuda", argumentó Chiarello. A esto pueden agregarse los depósitos de plazo fijo en UVA, a través del cual las entidades bancarias empezaron a tentar a los clientes.

El mismo Iván Kerr, titular de Pro.Cre.Ar, reconoció en noviembre del año pasado que el Gobierno evalúa desprenderse del riesgo de no pago de los créditos actualizados por la inflación. Para esto, los bancos venden, en forma de bonos, las hipotecas residenciales. Y aquí es donde las calificadoras de riesgo pasarán a tener un papel fundamental: ellas serán las que deberán ponerle las notas a los paquetes de bonos.

Por ahora, S&P celebró la expansión del crédito hipotecario a nivel local. En este marco, la calificadora destacó que entre 2015 a 2016, los préstamos bancarios aumentaron 101% en términos nominales. Entre principios de 2016 y octubre de 2017, el crecimiento continuó con un incremento de 318%. En dólares, implicó un crecimiento de u$s 2.700 millones en 2017 desde u$s 700 millones en 2016.

"La tendencia es positiva", remarcaron los analistas de S&P a Ambito, al tiempo que observaron una restricción en la disponibilidad de ProCreAr. "En el último año el valor de las propiedades en CABA se ha incrementado porque hay una demanda que no para de crecer y una oferta que se está volviendo acotada", argumentaron.

Respecto a los índices de morosidad, señalaron que la tendencia ha sido baja. También destacaron que en el último tiempo la inflación ha bajado, "aunque no al ritmo que uno espera". Sin embargo, S&P consideró que el desarrollo del mercado no es libre de riesgos, y en este sentido identificó tres posibles causas:

• La inflación está todavía en un alto nivel de doble dígito. Para la consultora, el nivel de inflación "sigue siendo alto". "Los préstamos denominados en UVA fueron diseñados para funcionar en un entorno de baja inflación", explica el informe. "Además, un potencial descalce en el ajuste entre el activo y el pasivo representa un riesgo para las futuras transacciones de RMBS", añadieron desde la calificadora.

• Los consumidores probablemente aumenten su endeudamiento desde un muy bajo nivel. Para S&P, "la deuda de los hogares en Argentina sigue siendo muy baja en relación con el de sus pares regionales, y los préstamos suelen ser más asequibles. Aunque esto es positivo desde un punto de vista crediticio, existe un limitado historial del desempeño del colateral bajo un mayor nivel de endeudamiento".

En este escenario, un ritmo rápido de crecimiento de la deuda de consumo podría llevar a mayores niveles de morosidad.

• El descalce de monedas podría representar un riesgo. Cuando una hipoteca se denomina en dólares y los instrumentos de financiamiento estructurados son emitidos en pesos argentinos, la transacción está expuesta a un desfasaje cambiario.