Real Estate

¿Cuáles son los cambios en los códigos de urbanización y edificación que el gobierno porteño envió a la Legislatura?

21-03-2018 Los proyectos estipulan alturas máximas de construcción según la calle donde se levanten los edificios y revaloriza las villas como parte de la ciudad. Además, se plantea remover la obligatoriedad del departamento para el encargado y el uso de tecnología
Recibí nuestro newsletter diario SUSCRIBIRME
A-
A+

El jefe de Gobierno Horacio Rodríguez Larreta enviará este viernes a la Legislatura porteña dos proyectos que buscan modernizar los Códigos de Planeamiento Urbano y de Edificación de la Ciudad. 

El primer código establece dónde, cuánto y con qué criterios se debe construir en la Ciudad y data de 1977, en tanto que el segundo estipula establece cómo y con qué materiales se construirá y su fecha es de 1948.

"Estas nuevas leyes van a permitir que Buenos Aires siga en el camino hacia una ciudad moderna e integrada pensada para las personas, con un desarrollo urbano sustentable y equilibrado que garantice la inclusión de todos los vecinos, en especial de los más vulnerables", explicó el ministro Franco Moccia.

Ademas, el PRO buscará aprobar una ley de Plusvalía.

"Al impulsar la zonificación, se generó una ciudad desintegrada. En el pasado, se establecieron áreas de la ciudad destinadas específicamente a un uso: educación (Ciudad Universitaria), actividades financieras (Microcentro), industria (Ribera del Riachuelo/Soldati/Mataderos), barrios de viviendas (Lugano 1 y 2) y un gran centro metropolitano", detalló Moccia.

Por eso es que se propone avanzar en un modelo que privilegie la mixtura de usos en los barrios, que sea abierto a la innovación y que promueva la sustentabilidad y el cuidado ambiental.

Además se busca evitar que se compren varias parcelas y se construyan torres en el medio de una manzana, rodeada por rejas o paredones. Aquellas construcciones que superen los nuevos parámetros deberán tener una autorización especial de la Legislatura así como los cambios de uso.

Cambios en la construcción

El subsecretario de Planeamiento, Carlos Colombo, explicó que el ancho de la calle será la referencia para la altura de un edificio. "Se acabaron las fórmulas matemáticas, habrá seis tipos de altura en la Ciudad. Los grandes corredores (por ejemplo Avenida Libertador) tendrán como máximo 38 metros, es decir PB y 12 pisos; en las avenidas el tope será de 31 metros (PB y nueve pisos) y 22 metros (PB y seis pisos); en calles y algunos tramos de avenidas será de 16,5 metros (PB y cuatro pisos) y en calles y pasajes, de 10,5 metros (PB y dos pisos) o 9 metros PB y dos pisos", añadió.

También aclaró que el cambio propuesto no pretende favorecer las torres, todo lo contrario. Destacó que con el nuevo Código Urbanístico el 70% de la Ciudad tendrá menos de cinco pisos. 

"Los barrios de casas bajas van a seguir siendo de casas bajas. Se definirán las alturas máximas de construcción según el barrio, respetando su fisonomía urbana. Hasta ahora, lo que definía la capacidad constructiva en altura era la superficie del terreno, provocando irregularidad en las cuadras", aseguró.

El proyecto del nuevo Código Urbanístico buscará establecer alturas máximas de construcción que respeten la identidad de cada barrio de la Ciudad de Buenos Aires. De este modo, se cambia la fórmula actual para calcular la altura que se puede construir que está definida por el tamaño de la superficie del terreno.

"Queremos que se consolide la idiosincrasia de cada lugar, si es un lugar de casas bajas continuarán habiendo casas bajas. Buscamos darle previsibilidad a los barrios", aseguró el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, y agregó que "el vecino podrá conocer cuáles son las alturas permitidas para la construcción en su manzana".

Se determinarán seis alturas que van desde planta baja y dos pisos (9 metros) hasta planta baja y 12 pisos (38 metros), y se privilegiarán los edificios altos para las avenidas, los medianos para las calles y los bajos para los pasajes, respetando la actual morfología.

Las alturas estarán disponibles para chequear en la web del gobierno de la Ciudad, para que "todos cuenten con la misma información, vecinos y constructores", aseveró Franco Moccia, ministro de Desarrollo Urbano y Transporte.

Los funcionarios calcularon que el 70% de la Ciudad va a quedar por debajo de los 5 pisos con la aplicación de este nuevo Código Urbanístico, cuyo proyecto será enviado a la Legislatura porteña este viernes y que necesita de una audiencia pública y doble lectura para su aprobación.

Al "ordenar la estética de las cuadras", por ejemplo, ya no se permitirán construcciones retiradas de la línea municipal, que generan distancia entre el peatón y las edificaciones como las torres de centro de manzana, explicó Carlos Colombo, subsecretario de Planeamiento de Ciudad.

Según las autoridades porteñas el nuevo código "revaloriza las zonas subdesarrolladas" a través de una mayor integración social dentro de determinadas zonas de la Ciudad.

"Hoy en día la zonificación de los barrios linderos al Riachuelo están para ser industriales, o sea, galpones; y a la vez no se pueden hacer oficinas en la avenida del Libertador; con el nuevo código esto cambiaría", aseguró Moccia.

"Necesitamos una ciudad más sustentable y que la gente pueda trabajar donde vive", agregó Moccia, quien aseveró que este proyecto permitirá que parte de las 3 millones de personas que ingresan todos los días a la Capital Federal puedan mudarse al territorio porteño.

"La regulación actual estaba pensada en el siglo XX, y necesitamos pensar el siglo XXI", reconoció Colombo sobre el actual código urbanístico que fue desarrollado en 1977.

Otro de los cambios que introduciría de aprobarse es el reconocimiento de las villas como parte de la Ciudad, "estableciendo la garantía de servicios e infraestructura pública" para el 8% de la población de la Ciudad que vive en barrios informales.

Se incluye el compromiso ambiental para las nuevas construcciones a través de 3 ejes de acción: prevención de concentración del calor o "islas de calor"; prevención de inundaciones a través de la recolección y uso del agua de lluvia; y restauración de la biodiversidad mediante la reincorporación de vegetación nativa, tendiente a fomentar los espacios verdes.

Construcción: cómo y con qué materiales

En tanto, también se enviará a la Legislatura porteña el 11 de abril el proyecto de un nuevo Código de Edificación, que establece cómo y con qué materiales se puede construir, ya que el vigente data de 1943.

"La rigidez de la normativa impidió que los códigos acompañen el proceso de avance tecnológico que presenta la construcción, no teniendo la capacidad de incorporar nuevos materiales o técnicas constructivas", expresó el subsecretario de Registro, Interpretación y Catastro, Rodrigo Cruz.

Entre los cambios que se plantean en este proyecto se elimina la obligatoriedad de la vivienda del encargado (reemplazada por un vestuario), se reduce el tamaño de la sala de máquinas por las nuevas tecnologías en ascensores, se promueve la iluminación LED, se incorporan sistemas de captación y retención de agua de lluvia, entre otros.

Y se elimina la obligatoriedad de usos de materiales específicos. El Código vigente detalla algunos aspectos particulares y anticuados como la obligación de que la mesa de cocina sea de mármol o que las paredes sean pintadas a la cal.

Se busca eliminar la utilización de materiales específicos en la construcción, sino precisar cuáles son las características que debe tener.

Cruz insistió: "Se pretende acortar los tiempos y mejorar los procedimientos en las obras. En ese sentido se digitalizan trámites y se incorpora una clasificación según el grado de complejidad de la obra para agilizar la entrega de avisos y permisos".

Los proyectos de los nuevos códigos de Urbanístico y de Edificación contaron con un proceso participativo con más de 4.900 personas, con varias instancias de diálogo como 32 reuniones con distintas entidades y seis foros participativos.

El gobierno porteño informó que se recibieron más de 1.400 propuestas de vecinos y entidades para el Código Urbanístico, de las cuales se incluyeron 578, mientras que para el de Edificación 700 propuestas y se incluyeron 64.

Ley de Plusvalía

Como tercera pata de este paquete, el bloque de legisladores de Vamos Juntos presentará un proyecto de Ley de Plusvalía.

Así lo adelantó el jefe de bloque Agustín Forchieri, quien además enfatizó que si bien el oficialismo tiene el número suficiente para sancionar las tres normas (los Códigos necesitan 31 votos y proceso de doble lectura, previa audiencia pública; y plusvalía, 31 votos), se debatirán las iniciativas todo el tiempo que se necesite para llegar a mayores consensos.

Como resultado del nuevo Código Urbanístico (que permitirá esquinas con más de un piso), se generarán cambios en los valores del suelo: habrá parcelas de la Ciudad en las que se podrá construir más.

Este valor adicional que logra la misma propiedad gracias al cambio de normativa que realiza el Gobierno de la Ciudad, es llamado plusvalía urbana.

El proyecto de ley propone que el desarrollador contribuya con el crecimiento y consolidación de los servicios e infraestructura de la Ciudad a través del pago de un porcentaje de esa plusvalía que obtuvo gracias a la medida tomada por el Estado.

De lo recaudado, el 94% irá al Fondo de Desarrollo Urbano y Hábitat que se crea con la Ley, destinado exclusivamente al financiamiento de vivienda y equipamiento social; obras de infraestructura de transporte y servicios; espacios públicos; e integración de barrios vulnerables.

La prioridad de destino de fondos será determinada por un "Índice de infraestructura", que diferencia zonas de la ciudad de acuerdo a la cantidad y calidad de acceso a la infraestructura pública (transporte, hospitales, escuela, servicios públicos, cultura, etc.). Con esto se busca equilibrar el desarrollo urbano, poniendo el foco en los más vulnerables.

El 6% restante estará destinado al Fondo Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados, que tiene como objetivo proteger el patrimonio arquitectónico de la Ciudad.

Las zonas propuestas son cuatro y pueden o no concidir con barrios, dado que suele haber diferentes realidades en cada uno. Las que poseen un porcentaje menor son aquellas que el Gobierno desea promover, es decir los barrios de la zona sur. Allí será más rentable para los desarrolladores construir, dado que deberán abonar menos en concepto de plusvalía.

SECCIÓN Real Estate